Preden se odločite za oddajo stanovanja, je pomembno, da se temeljito pripravite. Najem stanovanja Ljubljana ureja Stanovanjski zakon (SZ-1), ki določa pravice in obveznosti tako lastnika kot najemnika. Dobro poznavanje zakonodaje vam pomaga preprečiti zaplete in omogoča, da oddaja poteka brez težav. Pomembno je poskrbeti tudi za investicijsko vzdrževanje in rezervni sklad, saj to dolgoročno ohranja vrednost vaše nepremičnine.
Najemno razmerje mora biti vedno potrjeno s pisno pogodbo, ki ščiti interese obeh strani. V njej je treba natančno določiti višino najemnine, način plačevanja, roki plačil ter stroške, ki jih prevzema posamezna stran. Poleg tega mora pogodba vsebovati tudi trajanje najema in pogoje za odpoved, kar omogoča preglednost in pravno varnost.
Določitev in razdelitev stroškov
V pogodbi morajo biti jasno zapisane vse finančne obveznosti. Običajno lastnik krije stroške investicijskega vzdrževanja in rezervnega sklada, medtem ko najemnik plačuje tekoče stroške, kot so elektrika, voda, ogrevanje in obratovalni stroški. Če se dogovorite drugače, je nujno, da je to jasno navedeno v pogodbi, da se izognete nesporazumom.
Ključne podrobnosti v pogodbi
Najemna pogodba naj poleg osnovnih informacij vključuje tudi opis nepremičnine, podatke o lastniku in stanje stanovanja ob sklenitvi najema. Trajanje najema je lahko določeno ali nedoločeno, kar je odvisno od dogovora med strankama. Pomembno je tudi, da pogodba vsebuje posebne dogovore, na primer glede opreme ali vzdrževanja, saj ti vplivajo na zadovoljstvo obeh strani in dolgoročno stabilnost najemnega razmerja.
Določitev primerne višine najemnine
Pri oddaji stanovanja je ena najpomembnejših odločitev določitev primerne višine najemnine. Če je najemnina previsoka, lahko to odvrne potencialne najemnike, prenizka pa ne pokrije vseh stroškov lastništva. Ključnega pomena je najti ravnovesje med donosnostjo in privlačnostjo za trg. Dobro vzdrževano, čisto in urejeno stanovanje pritegne zanesljive najemnike ter omogoča dolgoročno stabilen dohodek. Priporočljivo je tudi zavarovati nepremičnino, s čimer se zaščitite pred morebitnimi škodami ali nepredvidenimi okoliščinami.
Davčne obveznosti lastnika pri oddaji
Vsak lastnik, ki oddaja stanovanje, mora upoštevati davčne obveznosti, povezane z dohodkom iz najema. Z letom 2022 so bile uvedene spremembe pri obračunu davka od najemnin – znižal se je delež normiranih odhodkov in zmanjšala davčna stopnja. Najemodajalec se lahko odloči, ali bo dohodek vključil v letni obračun dohodnine ali plačal enkratni davek. Da bi se izognili nepravilnostim in zamudam, je smiselno pravočasno poiskati računovodski ali davčni nasvet ter si zagotoviti vse potrebne informacije o aktualni zakonodaji.
Energetska izkaznica kot zakonska zahteva
Pri oddaji stanovanja je obvezno, da najemniku predložite energetsko izkaznico, ki prikazuje energetsko učinkovitost stavbe. Ta zahteva velja od leta 2015 in jo mora izdelati pooblaščeni strokovnjak z ustrezno licenco. Izkaznica mora biti pripravljena že pred oglaševanjem stanovanja, saj ni več dovolj, da lastnik zgolj izjavi, da je v postopku izdelave. Izjema velja le, če se stanovanje oddaja za manj kot eno leto. Dokument pomaga najemniku razumeti porabo energije in pričakovane stroške, hkrati pa lastniku povečuje verodostojnost na trgu.
